Bail professionnel, commercial ou précaire, lequel choisir pour votre activité ?
Le bail commercial ne doit pas être confondu avec le bail professionnel. En effet, avec le bail à titre précaire, le propriétaire dispose de 3 niveaux de contrats adaptés à ses objectifs de mise en location.
Le bail professionnel peut être rompu par le locataire, sous réserve de présenter des justificatifs qui stipulent les raisons de quitter le lieu avant la fin du bail établi. Dans ce cas, le locataire devra respecter un préavis de 6 mois avant de pouvoir définitivement mettre un terme à sa location.
A qui s'adresse le bail dit « code civil » ?
Le preneur ne bénéficie d’aucune protection particulière. Le propriétaire d'un local peut louer à la semaine, au mois etc... Ce type de bail convient tout particulièrement pour une place de parking,
un garage, un box de stockage etc. Le départ du locataire est prévu dès la fin du bail, dès réception d’un congé donné dans les formes prévues au bail, ou, de plein droit par application d’une clause résolutoire, inscrite au contrat, telle que le non-paiement d’un terme de loyer.
A qui s'adresse le bail commercial, ou bail 3/6/9 ?
Dans le cadre d'un bail commercial, le locataire de locaux professionnels pourra jouir des locaux pour une durée minimale de 9 ans. A l’issue de cette période, les parties pourront renouveler le bail pour une durée consensuellement déterminée.
Ce bail peut s’appliquer à tous les locaux à caractère commercial, industriel ou artisanal. Le bail est souvent de 9 ans avec possibilité de congé de la part du locataire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9
ans. Il n'est pas possible pour le locataire de partir à d’autres moments (sauf accord du bailleur), comme il n'est pas possible pour le bailleur de donner congé au locataire avant la fin du bail.
Comment fonctionne le droit de renouvellement du bail pour le preneur ?
Si le propriétaire donne congé à la fin du bail (il ne peut pas le faire avant) et refuse donc le renouvellement il doit verser une indemnité d’éviction au locataire (correspondant à la perte de clientèle et tous les frais et inconvénients de réaménagement pour son locataire).
Mise à part cette durée protectrice de l’activité du locataire, le bail commercial offre également d’autres avantages significatifs :
- Le régime juridique du bail commercial est très strict au moment de sa résiliation. Un bail commercial ne peut en effet être rompu selon la bonne volonté du bailleur. Pour ce faire, ce dernier devra au moins attendre la troisième année du bail et, qui plus est, offrir au locataire une indemnité d’éviction. Il s’agit d’une somme d’argent dédommageant le locataire des conséquences fâcheuses potentielles de la rupture anticipée du bail. Si l’initiative vient par contre du locataire, il devra lui aussi attendre au moins l’échéance de la troisième année du bail. Six mois avant l’arrivée de la date anniversaire, il devra envoyer un préavis au bailleur lui notifiant de son intention de rompre le contrat.
- Le locataire dispose de la possibilité de céder le bail. En effet, le bail est considéré comme l’un des éléments composant le fonds de commerce du locataire. A ce titre, celui-ci est donc en droit de le céder à titre spécifique.
L’entreprise peut être une entreprise individuelle ou une société par actions. Le but du contrat de bail est de fournir un local afin que l’entreprise puisse vendre des biens ou fournir des services. L’objectif pour l’entreprise est d’utiliser la zone pour générer un profit. Il n’est pas conçu pour dormir ou pour répondre aux besoins résidentiels d’un propriétaire d’entreprise ou de ses employés.
Les locaux commerciaux sont généralement des emplacements tels que: entrepôts, espaces de bureaux, centres commerciaux, structures autonomes.
Le loyer que paie le locataire est généralement basé sur la superficie en mètres carrés de la propriété.
A qui s'adresse le bail professionnel ?
Dans le cas du bail professionnel, exclusivement dédié aux professions libérales, la durée minimale du contrat de bail sera de 6 ans, renouvelable, avec possibilité pour le locataire de partir à tout moment en donnant 6 mois de préavis (le bailleur, de son côté, ne peut pas donner congé avant la fin du bail).
Le renouvellement d'un bail professionnel est automatique sauf si le propriétaire averti le locataire du « non renouvellement » 6 mois avant la fin du bail. A la différence du bail commercial, il n'existe pas d’indemnité à verser en cas de non renouvellement.
Important : le bail professionnel est ouvert à toutes les formes sociales d'entreprises (professions libérales, SARL, SAS, SAS, SNC, etc.).
A noter que contrairement au bail commercial, le locataire ne bénéficiera pas d’une indemnité d’éviction en cas de rupture du bail.
En principe, le bail professionnel prend fin à l’échéance des 6 ans. Toutefois, le professionnel est en droit de le rompre de manière anticipée à tout moment sous réserve de l’émission d’un préavis. Le préavis devra être expédié au bailleur au moins 6 mois avant la date de rupture envisagée soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. Le congé émis n’a pas à comporter de motivations.
A qui s'adresse le bail « dérogatoire » dit aussi « bail précaire » ?
Ce type de bail est considéré d'un point de vue juridique comme étant un bail commercial « à l’essai » pour 3 ans maximum. A l'issue du délai prévu au bail (3 ans maximum, mais qui peut être définin par contrat d'une durée plus courte, au libre choix des parties) le locataire quitte le local sans contrepartie ; ou son bailleur lui signifie qu’il ne renouvelle pas le bail et locataire doit partir sans indemnité.
Si le bail dérogatoire se poursuit au delà de 3 ans sans que le bailleur ne demande le départ de
son locataire le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial.