Tout ce qu'il faut savoir pour acheter un local professionnel ?
Pour exercer son activité artisanale ou commerciale, l’entreprise a besoin d’un local professionnel. Les besoins en la matière dépendent de l’activité et de l’organisation choisie, il est la plupart du temps nécessaire d’avoir un local professionnel, du moins pour les questions de stockage.
Plusieurs solutions sont possibles, l’entrepreneur choisit entre la location ou l’acquisition de son local professionnel.
Comment acheter un local professionnel ?
L’acquisition du local professionnel est rarement effectuée dans le cadre de l'activité principale de l'entreprise. La distinction entre l’activité et l’immobilier permet, entre autre, de les protéger l’un de l’autre et de bénéficier d’une fiscalité spécifique, adaptée à chaque contrainte de gestion. Le développement d’une entreprise et l’investissement immobilier sont des projets aux objectifs différents, et aux temporalités souvent différentes également.
En général, l’acquisition est réalisée par l’entrepreneur lui-même ou, le plus souvent, par une SCI (Société Civile Immobilière) créée pour l'occasion. Cette solution est privilégiée car elle permet :
- de placer l’immobilier professionnel à l’abri des créanciers professionnels en cas de difficultés
- de disposer de différentes possibilités en matière d’imposition des revenus fonciers (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés)
- d’avoir plusieurs options en cas de vente de l’entreprise : le repreneur peut acheter uniquement l’entreprise, ou acheter l’entreprise ainsi que le local professionnel.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’acquisition du local professionnel ?
L’acquisition d’un local professionnel présente plusieurs avantages. L’investissement est intéressant au niveau patrimonial et sécurisante au niveau professionnel :
Il permet tout d’abord à l’entrepreneur de disposer d’une grande stabilité. Étant propriétaire de son local professionnel, l’entrepreneur ne risque pas de devoir déménager son entreprise à l’issue du bail.
Ensuite, l’acquisition du local professionnel est un investissement immobilier valorisant le patrimoine de l’entrepreneur. Celui-ci reçoit un revenu foncier, non soumis aux cotisations sociales, et diversifie ses sources de rémunération. Cela permet à l’entrepreneur de se constituer un patrimoine immobilier, en plus du patrimoine professionnel constitué par son entreprise.
Enfin, en achetant son local professionnel artisanal ou commercial, l’entrepreneur en devient le propriétaire. Ainsi, il sera le bénéficiaire direct de tous les travaux et aménagements qu’il entreprend dans le local, sans subir la contrainte d’obtenir l’autorisation d’un bailleur.
L’inconvénient principal de l’acquisition d’un local professionnel réside dans le coût immédiat de l’opération. Dans la majorité des cas, un créateur d’entreprise préfère louer ai départ de son activité son local professionnel afin de préserver sa trésorerie et de l’utiliser pour développer la dynamique commerciale de l'entreprise.
Dans ce cadre, l'investissement immobilier se perçoit plutôt dans une optique de placement se réalisant quelques années après loa création de l'entreprise june fois que les résultats obtenus le permettent ; et que la vision à moyen / long terme de l'activité est mieux engagée aussi.
La location, une bonne alternative à l’acquisition du local professionnel
Au lieu d’acheter un local professionnel, il est possible de le prendre en location en contractant un bail. Cette solution permet de ne pas supporter financièrement l’achat d’un local et de consacrer ainsi d’avantage de ressources pour le développement de l’activité.
Si l’entrepreneur souhaite acquérir immédiatement son local professionnel et qu’il contracte un prêt à cet effet, il risque d’avoir ensuite plus difficilement accès à un second crédit en cas de besoin.
Comment trouver son local professionnel ?
Dans un contexte foncier parfois tendu et au regard des politiques d'aménagement des zones artisanales, il est parfois difficile de trouver le bon local professionnel à la location. Une sélection à la fois de ses besoins et des biens en maché correctement ciblée permet de gagner du temps dans les travaux de recherche.
Ensuite, les agences immobilières et les sites internet spécialisés sur l’immobilier d’entreprise constituent les meilleures sources de recherche pour trouver un local professionnel. En fonction des attentes de l’entrepreneur et des délais dont il dispose, la construction d’un nouvel local peut être une solution envisageable. Dans ce cas, il est nécessaire de trouver un terrain adéquat.
Quels sont les frais à prévoir lors de l’acquisition d’un local professionnel ?
En plus du coût de l’acquisition du local professionnel, l’entrepreneur doit prévoir son budget d'aménagement..
Dans un premier temps, il est nécessaire de budgétiser les frais notariés (frais de rédaction d’acte et droits d’enregistrement) et éventuellement la commission du professionnel mandaté pour vendre le bien immobilier.
Si nécessaire, il faut également prévoir les frais de constitution de la SCI créée pour acquérir le local.
Ensuite, plusieurs dépenses seront directement attachées au local professionnel : l’assurance du bien, les impôts fonciers, les travaux d’entretien.